[부동산] PF 연대보증의 진실

PF 대출을 진행하며 대주나 기타 보증기관의 요구로 개인 연대보증을 요구하는 경우가 있습니다. 이에 관한 원칙과 법령을 정리해봤습니다.

PF 대표 연대보증

 

목차

1. 금융소비자 보호에 관한 법률

2. 금융위 법령해석

3. 보증인보호법

4. 관련판례

 

금융소비자 보호에 관한 법률

PF 대출의 개인 연대입보에 관한 법률은 금융소비자 보호에 관한 법률(금융소비자보호법 또는 금소법) 제20조 불공정영업행위의 금지에 기반합니다.

금융사는 금융소비자의 권익을 침해하는 행위가 금지되어 있고, 그 중 1항 4호 다목에 대출상품의 계약 관련 제3자의 연대보증을 요구하는 경우가 있습니다.

시행령 제15조에는 예외사항이 기재되어 있는데 다음과 같은 경우는 개인 연대입보 요구가 가능하다고 되어 있습니다.

개인 연대입보 요구가 가능

1. 법인의 대표이사 (고용임원인 대표이사는 연대입보 제외)

2. 최대주주

3. 우선주의 30% 넘게 보유한 자

4. PF이익을 공유받는 법인 (금융위 규정 제14조)

5. 수분양자 보호를 위한 사업자 및 시공사 (금융위 규정 제14조)

 

 

 

 

 

 

 

금융위 법령해석

금융위 법령해석 회신문(220145)에 따르면 고용임원인 대표이사는 개인 연대입보 대상이 아니다라고 명시되어 있습니다.

고용임원인 대표이사의 연대입보는 실질적인 경영권에 의한다고 봐야 합니다.

- 실질적 지배관계가 있는 지의 확인은 주주명부의 등록, 수익권의 공유 등이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

보증인 보호법

보증인 보호를 위한 특별법(보증인보호법)에는 적법한 보증계약을 위한 조건을 정해놓았고, 보증인에게 불리할 경우 무효하다는 편면적 강행규정을 두었습니다.

적법한 보증계약을 위해서는 다음과 같은 조건을 갖춰야 합니다.

- 보증채무의 상한 금액 서면으로 고지

- 보증기간을 별도로 두지 않을 경우 3년

- 보증계약을 체결하면서 보증인에게 보증기간 고지 및 채무자에 그 사실 통지

- 채무자의 신용정보를 보증인에게 제시하고 이에 따른 보증인의 날인이나 서명 필요

 

관련 판례

관련 판례는 다음과 같습니다.

1. 연대보증 의무는 재직 중에만 유효하고, 회사 관계자가 연대보증인이 된 후 퇴사를 하면 연대보증계약을 해지할 수 있습니다. 단, 퇴사 후에도 채무 금액과 상환시기가 특정된 확정채무의 경우는 보증계약을 해지할 수 없고, 기타 사유로 구상금 채무가 정해진 경우에도 보증계약을 해지할 수 없습니다.

2. 부동산 개발 관련 대출의 차주의 대표이사(개인)에게 연대보증을 요구하고 적법한 서류를 징구받아도, 그 대표이사가 실질적인 경영실권자가 아닐 경우 법원에서 개인인 대표이사는 연대보증이 유효하지 않다고 결론낸 사건이 있었습니다. 

tip. 차주 법인의 대표이사와 주주목록을 살피고, 주권이 없는 대표이사일 경우 연대보증이 유효하지 않을 수 있음에 유희하세요

 

 

※ 위 글은 개인적인 정보 수집에 대한 자료를 정리한 것으로 참고용으로만 활용하시기 바라며 법률상 효력이 없고, 법률 상담은 법조인에게 해야 함을 알려드립니다.