[부동산] 임대주택 개념잡기

임대주택을 투자 검토하거나 개발하며 헷갈리는 개념을 공공지원 민간임대를 위주로 정리했습니다. 아래글을 보고 현행 원칙 알아가시기 바랍니다.

임대주택 개념잡기

목차

1. 분류

2. 공공지원 민간임대

3. 개발

4. 운영

5. 청산

 

분류

임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민간임대주택법)에 의해 3가지 기준으로 분류가 가능합니다.

 

첫 번째, 시행자의 분류

임대주택 사업자가 공공기관일 경우 공공임대주택, 민간기관일 경우 민간임대주택으로 불립니다.

 

두 번째, 취득방식에 의한 분류

임대주택을 공급할 목적으로 건설해서 운영하는 경우는 건설임대주택이고, 이미 건설된 건물을 매입해서 운영하는 경우는 매입임대주택이라고 합니다.

 

세 번째, 자금출처에 의한 분류

공적자금이 투입된 경우 공공지원 민간임대주택, 그 외는 장기일반 민간임대주택이라고 합니다.

 

 

공공지원 민간임대주택

공적자원이 투입된 공공지원 민간임대주택의 기준은 민간임대주택법 제2조 제4항에 기술되어 있습니다.

- 주택도시기금 출자 주택

- 공공택지를 제공받아 건설하는 주택

- 용적률 완화받아 건설하는 주택

- 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 주택

- 기타 공공지원을 받아 건설/매입하는 주택

 

 

개발

공공지원 민간임대주택은 일반적으로 건설/매입 과정에서 공적지원을 받는 대신 다른 댓가를 교환하게 됩니다.

일반적으로는 일부 세대 기부채납, 분양가 및 임대료 제한, 기타 공공기여가 있습니다.

서울시에서 청년을 대상으로 하는 공공지원 민간임대주택의 한 종류인 청년안심주택을 예로 들어보면, 청년안심주택의 경우 임대료가 청년안심 운영자문위원회를 통해 정해집니다.

특별공급은 주변 시세의 75%, 일반공급의 주변시세의 85% 수준에서 보증금 비율과 월세를 정하게 됩니다.

전체 세대수의 일부는 서울시나 SH가 매입해서 운영할 수 있도록 기부채납이 되는 대신에 용도지역/지구 변경을 통한 용적률 상향을 받을 수 있습니다.

 

공공지원 민간임대주택의 유형으로는 서울시 청년안심주택, 역세권 장기전세주택, 공동체주택 등이 있고, 사업시행의 유형으로는 리츠, 펀드, 개인사업자 등 다양합니다.

 

 

운영

현행 기준으로 임대주택은 기본 10년 의무임대를 해야 합니다.

의무임대 기간 중에는 주택도시보증공사의 임대보증보험에 가입해야 하며, LTV 60%이하여야 합니다. (채권최고액/담보가액=대출의 120%/시세라고 생각하시면 됩니다.)

취득세, 재산세, 양도소득세, 종합부동산세의 감면혜택이 있으며 다음 링크를 통해 자세히 확인해주시기 바랍니다.

https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMainBtr.laf?csmSeq=864&ccfNo=4&cciNo=1&cnpClsNo=1

 

청산

임대주택 사업자는 의무임대기간 내에는 다른 임대사업자에 양도가 가능합니다.

의무임대기간이 끝난 후에는 임대사업자가 아니어도 양도가 가능합니다.

임대주택의 양도와 임대사업자의 폐업은 관할 시장/군수/구청장에 신고해야 합니다.

 

위 글은 개인적인 정보 수집에 대한 자료를 정리한 것으로 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.